• l’acquisition du terrain + la construction de logements locatifs, la construction seule ;
• l’acquisition-amélioration de logements locatifs ;
• l’acquisition et la transformation de locaux non destinées à l’habitation en logements, la transformation seule ;
• le financement de terrains ; logements ou immeubles acquis par des organismes HLM, des SEM ou des Collectivités locales (ou leur groupement) depuis moins de 10 ans à la date de la demande de prêt s’ils n’ont pas été précédemment financés par des primes et/ou des prêts à la construction ;
• les travaux d’amélioration sur des immeubles ou logements cédés à bail emphythéothique par l’État, les Collectivités locales et/ou leur groupement ;
• la réalisation des dépendances de ces immeubles ou logements – notamment garages, jardins, locaux collectifs à usage commun, annexes…) ;
• les logements-foyers à usage collectif des articles R 351-55 et R 351-56 du C.C.H. - logement-foyer pour personnes âgées, handicapés, travailleurs migrants, jeunes travailleurs ;
• les logements pour étudiants, le locataire principal étant une association déclarée ou un CROUS et les logements effectivement sous-loués aux étudiants ;
• les opérations fondées sur un démembrement de propriété des logements, l’investisseur acquérant la nue-propriété du logement, l’usufruit étant confié à un gestionnaire qui donne à bail le logement en question. Seul l’usufruit est éligible au PLS (prêt locatif social).

• Les logements doivent être neufs ou en l’état futur d’achèvement (Cf. Vente en l’état de futur achèvement - VEFA) ;
• l’engagement de l’acquéreur de louer le logement nu pendant une durée de 15 ans ;
• l’obligation pour le locataire d’en faire son habitation principale ;
• les logements financés en PLS ne peuvent être loués ou occupés, à quelque titre que ce soit, par les ascendants ou les descendants du propriétaire, ni de son conjoint, ni du conjoint du signataire de la convention PLS ;
• Est éligible toute personne, physique ou morale, s’engageant à louer selon les conditions réglementaires le logement neuf acquis – investisseurs privés personnes physiques, opérateurs privés et publics tels les Collectivités, les SEM, les organismes HLM.

Modalités de financement.

• Taux d’intérêt variable indexé sur le taux du Livret A. Taux : 2,58% au 1er mars 2010.
• Durée maximale du prêt de 30 ans , pas de durée minimale réglementaire.
• Quotité de financement.
  Pour un logement neuf, 100% avec un minimum de 50% du coût de l’opération TTC, TVA à 5.5.

Avantages fiscaux pour les particuliers.

• Taux de TVA réduit à 5.5 sur la construction neuve au lieu du taux normal de 19.6 ;
• Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (T.F.P.B.) pendant 15 ans , 20 ans pour les logements neufs répondant à certains critères de qualité environnementale.
• Cumul avec le dispositif Loi SCELLIER possible jusqu’au 31 décembre 2010 : les bailleurs personnes physiques pouvant cumuler les bénéfices fiscaux du PLS avec ceux de la loi Scellier, sous réserve de la concrétisation d’un dépôt de permis de construire avant le 31 décembre 2009 par le constructeur.

Avantage pour les communes.

• Les logements financés en Prêt locatif social sont pris en compte pour la détermination du quota de 20% de logement sociaux imposé aux communes par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU).
• Les subventions foncières peuvent être attribuées à des opérations financées en Prêt locatif social situées en zone A du dispositif Loi Robien, soit l’agglomération parisienne et une partie de la Côte d’Azur.

Accès des promoteurs privés au dispositif Prêt locatif social.

2 procédures existent dont chacune requiert que le promoteur dispose d’un engagement de principe d’un établissement de crédit distributeur du Prêt locatif social pour le servir sur l’opération concernée.

Les établissements distributeurs, aux particuliers comme aux promoteurs, sont le Crédit Foncier, le Crédit Coopératif, le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole, la Caisse d’Epargne, DEXIA, et la Caisse des Dépôts, laquelle ne peut distribuer ces prêts qu’aux organismes d’HLM et aux SEM (sociétés d’économie mixte).

• Le transfert de prêt.
  L’établissement de crédit peut proposer à un promoteur - désirant vendre les logements financés en Prêt locatif social à des investisseurs qui s’engagent à les louer dans des conditions spécifiques – de transférer aux acquéreurs finaux tout ou partie du montant du prêt dans le cadre de son rachat.


• La réservation d’agrément.
  La décision de réservation d’agrément vaut décision favorable provisoire.
  Ces agréments réservés - un par logement - seront, ultérieurement, utilisés par les investisseurs au moment de l’acquisition du logement neuf appartenant au promoteur. Ils profiteront, ainsi, de décisions favorables de PLS et signeront, directement, la convention APL (aide personnalisée au logement).
  
  La durée de réservation ne peut excéder le 31 décembre de l’année de la décision de réservation.
  

Pour les détails de ces 2 procédures, nous consulter.

Convention de location neuf en régime Prêt locatif social.

L’emprunteur doit signer avec les services de l’État une convention de location ouvrant droit à l’APL pour ses locataires, d’une durée au moins égale à celle du prêt, sans pouvoir être inférieure à 15 ans.
Pour les opérations financées à l’aides d’un PLS entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2009, dans le cadre du plan de cohésion sociale et bénéficiant à ce titre d’une exonération de TFPB (taxe foncière sur la propriété bâtie) de 25 ou 30 ans la durée des conventions est portée à 25 ou 30 ans.

En cas de Prêt locatif social transférable, - le promoteur signe une convention de location de la durée de son prêt avec un minimum de 15 ans. Il n’est pas tenu de débloquer des fonds Prêt locatif social en phase de promotion.
- L’acquéreur signe une nouvelle convention de la durée de son prêt avec un minimum de 15 ans.

En cas de réservation d’agréments,
- les agréments réservés seront utilisés par les investisseurs au moment de l’achat du logement du promoteur, qui signeront directement la convention APL.
La convention requise est de même type que celle des anciens prêts pour la location sociale. Elle prévoit les plafonds de loyers à respecter pendant toute la durée ainsi que les ressources maximales des locataires. Elles est publiée aux hypothèques, est opposable aux propriétaires successifs de logements neufs financés pendant toute sa durée même si le Prêt locatif social est remboursé par anticipation.

Plafonds de loyers.

Les logements financés en Prêt locatif social doivent respecter ses loyers-plafonds ne dépassant pas 150% des plafonds maxima des loyers applicables en Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) de la Caisse des dépôts.
Plafonds applicables pour l’année 2010 (pour les conventions conclues entre 1er janvier et le 31 décembre 2010).

Zone A bis*	Zone A*	Zone B1*	Zone B2*	Zone C*
12.38 €**	9.52 €**	8.20 €**	7.86 €**	7.31 €**

* Le classement des communes dans les zones A, B C résulte de l’arrêté du 29.4.09. La zone A bis est la partie de la zone A composée de Paris et de ses communes limitrophes.

** Il s’agit du loyer plafond mensuel par m2 de surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes...).

Surface utile.
La surface utile est la surface habitable du logement (au sens de l’article R 111.2 du Code de la Construction et de l’Habitation) augmentée de la moitié de la surface des annexes, définie par l’arrêté du Ministère du Logement du 9 mai 1995, modifié. Sont exclus du calcul de la surface utile : les emplacements de stationnement des véhicules, terrasses, cours et jardins privatifs, finançables en P.L.S. au titre de l’accessoire au logement. Elles peuvent donner lieu à perception d’un loyer accessoire – déterminé en fonction des loyers du voisinage - qui devra figurer dans la convention de location.

Surface habitable.
Surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la surface des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,8 mètre.

Définition des annexes prises en compte dans la détermination de la surface utile.
Surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,8 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs extérieurs au logement, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons , loggias, les vérandas, et dans la limite de 9m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Modalités de calcul des loyers.
Le loyer maximum est le produit de 3 éléments :
- la surface utile du logement ;
- le loyer du plafond de la zone du logement par m2 de surface utile ;
- le coefficient de l’opération, permettant une modulation des loyers en fonction de la taille, de la situation et de la qualité du logement neuf. Nous consulter pour les termes de l’équation

Plafonnement des annexes. Dans le cas d’annexes significatives, le loyer maximal au m2 de surface utile fixé dans la convention APL, doit être tel que le produit locatif maximal (surface utile totale x le loyer maximal au m2) n’excède pas de plus de 18% son niveau en l’absence de toute surface annexe..

Actualisation des loyers.
Les loyers maxima progressent le 1er juillet de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).


Plafonds de ressources.

Les logements financés en Prêt locatif social sont destinés à être principalement occupés par des locataires dont les ressources sont inférieures à 130% des plafonds de ressources des PLUS de la Caisse des Dépôts.
Les plafonds de ressources sont actualisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la progression du SMIC appréciée entre le 1er octobre de l’année N-2 et le 1er octobre de l’année N-1.

Le mécanisme de réduction d’impôt mis en place par l’article 31 de la loi de finances pour 2009 concerne :
Un logement neuf - ou en l’état futur d’achèvement – à usage locatif.

Ce logement neuf devra respecter la réglementation thermique et énergétique en vigueur, les modalités d’attestation devant être précisés par décret. Il concerne les logements situés en France (y compris les Dom), dans les zones A, B1 et B2. La zone C est exclue du dispositif.

Cette réduction n’est pas valable au titre de l’acquisition d’un logement neuf pour lequel une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009.

Cependant, si vous avez signé, avant le 1er janvier 2009, une vente en VEFA (vente en état futur d'achèvement - qui ne correspond ni à une promesse d’achat, ni à une promesse synallagmatique - et que vous n’êtes pas encore passées chez le notaire, vous pouvez opter pour le dispositif Loi Scellier.

- Réduction d’impôt de 25% à 37% pour un investissement plafonné à 300 000€.

- 25% pour les logements neufs acquis ou construits en 2009 et en 2010 pour un engagement de location de 9 ans.

Jusqu’à - 37 % pour un engagement de location de 15 ans ( soit 2% par an pour les 6 années supplémentaires).

- Réduction d’impôt de 15% en 2011 et 10% en 2012 si le logement neuf ne respecte pas la norme BBC(bâtiment basse consommation), pour un engagement de location de 9 ans(loi de finances pour 2010).

Majoration de réduction d’impôt de 10 points en 2011 et 2012 - soit un total respectivement de 25% et 20 % - si le logement respecte la norme BBC pour un engagement de location de 9 ans.

La différence de l’avantage fiscal s’explique par des coûts de construction et/ou d’acquisition plus élevés pour parvenir à l’obtention du label BBC.

Il existe 2 options.

- Loi Scellier classique : engagement à louer le logement neuf pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer pour le locataire ; possibilité de louer à un ascendant ou descendant hors foyer fiscal.

- Loi Scellier social ou Scellier intermédiaire: engagement à louer le logement neuf pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire.

En plus de la réduction d’impôt, vous bénéficiez d’une déduction spécifique de 30% sur votre revenu foncier imposable. Vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2% du prix de revient si vous louez votre logement pendant deux périodes successives de 3 ans au-delà de la période minimale de 9 ans. Impossibilité de louer à un ascendant ou descendant.

Le plafonnement du loyer correspond au niveau national à environ 90% du loyer marché.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement neuf.

Pour un même bien immobilier, vous ne pouvez pas cumuler la réduction d’impôt Scellier avec les amortissements Loi Robien et Loi Borloo.

Pour le même bien immobilier, vous ne pouvez pas cumuler la loi Scellier avec les réductions d'impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques.

Par contre, vous pouvez profiter de la réduction d’impôt Scellier tout en bénéficiant d’une déduction spécifique fixée à 26% des revenus bruts (des loyers) si vous louez le logement dans une zone de revitalisation rurale (ZRR).

Pour mémoire, les plafonds 2010 au m² du dispositif Loi Scellier sont les suivants :

- Pour le Scellier classique : 21.72 € en zone A ; 15.10 € en zone B1 ; 12,35 € en zone B2.

- Pour le Scellier social : 17,38 € en zone A ; 12,08 € en zone B1 ; 9,88 € en zone B2.

Le bénéfice pour le propriétaire du dispositif Loi Scellier est assujetti à l’engagement de respect, pour les revenus des locataires, des plafonds de l’ancien dispositif Loi Borloo.

Tableau des plafonds de revenus

Composition du foyer locataire du logement neuf	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	44 306 €	32 910 €	30 168 €	29 964 €
Couple	66 215 €	48 328 €	44 302 €	40 274 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	79 595 €	57 857 €	53 036 €	48 214 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	95 342 €	70 020 €	64 185 €	58 350 €
Personne seule ou couple ayant  trois personnes à charge	112 867 €	82 181 €	75 334 €	68 484 €
Personne seule ou couple ayant  quatre personnes à charge	127 005 €	92 700 €	84 976 €	77 251 €
Majoration par personne à partir de la cinquième personne	+ 14 156 €	+ 10 530 €	+ 9 652 €	+ 8 774 €